Ипотечное кредитование — что такое ипотека — виды ипотечных кредитов.

  Автор:
  844

Ипотека — самый сложный банковский продукт. На такой кредит подается самый большой пакет документов, процедура оценки платежеспособности занимает до 2 недель и к потенциальным заемщикам предъявляются самые жесткие требования. И это естественно, ведь банк сильно рискует, выдавая крупную сумму на долгий срок.

Но бояться ипотеки не стоит. Нужно просто знать механизмы, которые лежат в ее основе, и тогда собственная квартира, дом или дачный участок быстро превратятся из мечты в реальность. И в этой статье описано все об этих механизмах.

Что вы узнаете из этой статьи?

В этой статье вы познакомитесь с общими вопросами ипотечного кредитования:

  • виды ипотечных кредитов;
  • основные параметры;
  • способы погашения и т. д.

Что такое ипотека и виды ипотечных кредитов.

Термин «ипотека» произошел от греческого «hipotheke», что в переводе означает «заклад» или «залог». Ипотека – это среднесрочный или долгосрочный кредит (от 5 до 30 лет), который предоставляется заемщику под залог приобретаемой или уже имеющейся земли и/или недвижимости (квартиры, дома, коттеджа и т. д.).

В отличие от других видов залоговых кредитов (например, автокредит), все ипотечные кредиты по закону подлежат обязательной регистрации.

Потребителю на заметку: При получении ипотеки договор залога в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а все сведения о купле, продаже или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (эксперт Workle по финансам)

Существует три основных вида ипотечных кредитов, каждый из которых отличается целью кредитования, возможностями и ставками.

Ипотечное кредитованиеВот эти виды:

  • Классическая ипотека – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жилье оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.
  • Кредит на новостройку – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).
  • Нецелевая ипотека – это вид кредита, выдаваемый под залог имеющейся в собственности клиента недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

Виды залога и основные параметры ипотечных кредитов.

Существуют два вида залога:
Ипотечное кредитование - виды залога

  • Залог в силу закона – залог на имущество, приобретаемое на кредитные средства (например, при ипотеке на новостройку или классической ипотеке).

Договор залога в таком случае оформляется одновременно с договором купли-продажи, в котором прописано, на приобретение чего банк предоставляет клиенту деньги. Поэтому в случае систематического неисполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита банку легче получить по суду заложенное имущество в свою собственность.

  • Залог в силу договора — возникает при нецелевом кредитовании, когда деньги выдаются под залог уже имеющегося у клиента имущества.

При нецелевых кредитах клиент может потратить деньги на любые цели, поэтому с точки зрения закона связь между кредитом и залогом, под который он был оформлен, не настолько явная, как в целевых ипотеках, где деньги выдаются на приобретение недвижимости. В случае невыполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита суду будет сложнее передать заложенное имущество в собственность банка.

Так как ипотека – это, в первую очередь, кредитный продукт, для нее важны следующие основные параметры:

  • Сумма;
  • Срок;
  • Валюта;
  • Процентная ставка;
  • Комиссии.

Далее рассмотрим каждый из этих параметров более подробно…

Сумма и срок ипотечного кредита

При любом ипотечном кредите в залог оформляется недвижимость (имеющаяся или приобретаемая). Так как стоимость недвижимости очень высока, то и суммы, которые банки готовы предоставить по ипотеке, значительны. В среднем ипотечные кредиты выдаются на сумму от 1 000 000 рублей (размер ипотеки зависит от платежеспособности клиента, поэтому в каждом случае индивидуален.)

Ипотека — это наиболее долгосрочный вид кредитования, так как выплатить банку взятые в кредит немалые средства в короткий срок весьма проблематично. Как правило, ипотека оформляется на срок от 5 до 30 лет.

Чем меньше срок кредита, тем меньше его стоимость, однако ежемесячный взнос при этом будет достаточно большим. При большем сроке кредитования ежемесячные выплаты будут меньше, но стоимость кредита значительно увеличится.

Ипотечное кредитование — выплаты по кредиту

Размер ежемесячных выплат также зависит от того, какой тип ежемесячных платежей банк устанавливает в условиях договора.

Типы ежемесячных платежей по кредиту

Банки используют две системы ежемесячных платежей для погашения ипотечных кредитов:

  • Аннуитетный платеж — это ежемесячное погашение кредита равными фиксированными суммами. Эти суммы включают выплату долга и проценты по кредиту. Первое время заемщик выплачивает основную долю процентов по кредиту, а сумма долга уменьшается незначительно. Чаще всего банки предлагают именно аннуитетную систему платежей, так как она понятнее и проще для планирования семейного бюджета.

  • Дифференцированный платеж – это ежемесячное погашение кредита неравными суммами и используется банками редко. Сумма ежемесячного платежа состоит из фиксированной суммы погашаемого долга плюс проценты на остаток кредита. Так как сумма долга будет равномерно уменьшаться каждый месяц, то и сумма процентов по кредиту будет снижаться. За счет этого будет уменьшаться и размер ежемесячных платежей. То есть, если при аннуитетной схеме погашения фиксированной является сумма ежемесячного платежа, то при дифференцированной схеме фиксированной будет сумма погашаемого долга.

Валюта ипотечных кредитов и виды процентных ставок по ипотечным кредитам

Как правило, банки выдают ипотечные кредиты в трех валютах:

  • российских рублях;
  • долларах США;
  • евро.

От выбора валюты зависит размер процентной ставки – по кредитам в долларах/евро она существенно ниже. Поэтому при одинаковом размере ежемесячных платежей максимальная сумма валютного кредита может быть выше, чем в кредите рублевом.

Потребителю на заметку: Следует знать о том, что при выборе кредита в иностранной валюте вы становитесь зависимы от текущего обменного курса валют. В связи с этим стоимость кредита может как увеличиться, так и уменьшиться. В России большая часть ипотечных кредитов выдается в рублях. (оформить заявку на ипотечное кредитование у эксперта по финансам)

Каждый банк предоставляет заемщику возможность выбрать тип процентной ставки по любому ипотечному кредиту. Ставка может быть:

  1. Фиксированная процентная ставка предусматривает начисление процентов, установленных в кредитном договоре, в течение всего срока действия кредита.
  2. Плавающая процентная ставка не фиксируется на весь период кредитования и подлежит периодическому пересмотру в оговоренные кредитным договором сроки. Некоторые банки предпочитают пересматривать ставки ежегодно, другие фиксируют ставку на определенный срок, например на 3 года, а с 4 года ставка пересматривается ежегодно. Пересмотр процентных ставок связан с индексами: Libor1 и MosPrime2

1 Libor – это сокращенное название от London InterBank Offered Rate, или Лондонская ставка предложения по межбанковским кредитам. Ставка Libor – признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По ней крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже.

2 MosPrime – это индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Ставка MosPrime рассчитывается Национальной валютной ассоциацией.

Каждый из этих типов процентных ставок имеет свои преимущества и недостатки, которые рассмотрены ниже.

Особенности фиксированной процентной ставки

В России большинство заемщиков делают свой выбор в пользу фиксированной ставки.

  • Преимущества: Фиксированная ставка проста для понимания, планирования личного бюджета и ежемесячных выплат по кредиту.
  • Недостатки: Фиксированная ставка не всегда соответствует реалиями современного рынка. Приведем несколько примеров.

Плавающая процентная ставка

Плавающая ставка больше распространена в Европе и США. Состоит она из двух частей.

  • ПЕРВАЯ – изменяемая – называется базовой.

Что значит базовая часть? В качестве базы принимаются общепризнанные индикаторы рынка межбанковского кредитования: Libor для кредитов в долларах США и MosPrime для кредитов в российских рублях.

  • ВТОРАЯ – неизменная – называется добавочной.

Что значит добавочная часть? Банки редко кредитуют клиентов из собственных средств. В случае с плавающей ставкой они берут кредит на финансовом рынке по текущей ставке индексов MosPrime или Libor (в зависимости от валюты кредита), а при кредитовании заемщиков добавляют к этому индексу свою процентную ставку. Это и есть доход банка.

Потребителю на заметку: Плавающая ставка существенно ниже, чем фиксированная. Но когда экономическая ситуация нестабильна, она может таить в себе массу проблем для потребителя. (эксперт Workle по финансам)

Особенности плавающей процентной ставки

Преимущества:

  • Плавающая ставка, установленная для первых лет погашения ипотеки, ниже, чем фиксированная ставка для аналогичного кредита.

Недостатки:

  • Плавающая ставка будет пересчитываться ежегодно после первых лет погашения кредита.
  • Ситуация на мировом финансовом рынке меняется ежегодно, поэтому прогнозировать размер плавающей ставки, например, через 10 лет, невозможно.

Потребителю на заметку: При резких скачках индексов MosPrime или Libor банки всегда предоставляют возможность заемщикам отказаться от плавающей ставки и перейти на расчет погашения кредита по фиксированной ставке. (эксперт Workle по финансам)

Как рассчитать плавающую ставку?

Плавающая ставка указывается следующим образом (в зависимости от валюты кредита):

  • Первая часть формулы — это ставка соответствующего индекса на определенный период (при использовании индекса MosPrime пересмотр ставки по плавающей базе будет производиться раз в полгода. Значение плавающей ставки с индексом Libor пересматривается раз в год.).
  • Вторая — процентная ставка банка.

Плавающая ставка может достаточно сильно повлиять на стоимость кредита как в сторону его удорожания, так и удешевления (при уменьшении уровня индекса). Это видно из примера:

Причем спрогнозировать поведение индекса на долгосрочный период неспециалисту в банковской сфере проблематично.

Комиссии по ипотечному кредиту

В ипотечном кредитовании существуют несколько основных видов комиссий:

  • единовременная комиссия за выдачу кредита;
  • комиссия за услуги третьих лиц (стоимость услуг);
  • комиссия за внесение средств в счет погашения кредита;
  • комиссия (штраф/пеня) за просрочку ежемесячного платежа.

Колонка эксперта: «Внимательно изучите условия оформления и погашения кредита каждого банка-партнера, чтобы предложить клиенту оптимальные варианты. Предупредите его о том, что несоблюдение платежной дисциплины отрицательно скажется на кредитной истории и в дальнейшем взять кредит в другом банке ему будет затруднительно». (Юлия Панкратова, эксперт Workle по финансам)

Способы погашения кредита и кто может погашать кредит

Начисление процентов по кредиту начинается с момента подписания кредитного договора и начисления средств на расчетный счет клиента. После этого он должен будет ежемесячно (согласно графику платежей) вносить определенные суммы для погашения кредита.

Условия погашения кредитов различны в зависимости от того, в какой валюте оформлен кредит:


Вносить платежи по рублевому кредиту может не только сам заемщик, а любой человек.

  • РУБЛИ:
  1. Если погашение производится в кассе банка, ему необходимо предъявить свой паспорт и назвать номер счета.
  2. Если погашение производится через банкомат, достаточно знать номер счета заемщика.
  • ИНОСТРАННАЯ ВАЛЮТА (доллары США, евро и т.д.)

Вносить платежи для погашения ипотеки, выданной в иностранной валюте, может:

  1. сам заемщик; его супруг/-а и другие близкие родственники при условии обязательного предоставления документа, подтверждающего степень родства;
  2. любые третьи лица при наличии нотариальной доверенности с указанием соответствующих прав.

При оформлении кредита заемщику следует уточнить, какие именно документы потребуются для внесения платежей третьим лицом.

Досрочное погашение – это внесение заемщиком такой суммы в счет погашения кредита, которая превышает необходимый ежемесячный платеж или полностью равна остатку задолженности и сумме начисленных процентов.

Существует два вида досрочного погашения:

  • При частичном погашении кредита возможен пересчет суммы ежемесячных платежей за счет уменьшения основного долга. Если же размер платежей остается неизменным, то соответственно уменьшается срок кредита, и заемщик в итоге выплатит меньше процентов.
  • При полном погашении кредита, в зависимости от времени его осуществления, также происходит экономия денежных средств за счет процентов. Размер этой экономии будет значительным, если окончательный расчет по кредиту происходит задолго до завершения его срока. Особенно это актуально при аннуитетной схеме платежей.

Потребителю на заметку: Если вы хотите погасить кредит досрочно, вы должны уведомить банк об этом за 30 дней. В некоторых банках этот срок может быть меньше, либо уведомление вообще не требуется. Однако все это обязательно должно быть прописано в кредитном договоре. (эксперт Workle по финансам).

 

Интересная статья? Поделитесь ею пожалуйста с другими:
Оставьте свой комментарий:

на Блоге
в Вконтакте
в Фейсбук