Ипотека на новостройку — каждый этап подробно.

  Автор:
  6130

Собственная квартира в новом доме — что может быть лучше? Лучше только, если она досталась вам без оплаты. Однако в реальной жизни за право иметь собственное жилье клиенту приходится 15-20 лет выплачивать банку кредит. Стоит ли говорить, что к оформлению ипотечного кредита нужно подойти со всей ответственностью и купить новостройку в ипотеку дело очень серьезное.

В этой статье на блоге мы подробно рассмотрим каждый этап процесса оформления ипотеки на новостройку: от принятия клиентом решения до получения ключей от новой квартиры. Ознакомившись с материалом данной статьи вы сможете оформить для себя или помочь своему клиенту в оформлении ипотеки на новостройку, а также узнаете:

  • В чем особенности кредитования на покупку недвижимости на первичном рынке жилья;
  • Как происходит процедура аккредитации застройщика и объекта;
  • Как происходит оформление ипотеки-первички;
  • Как банки оценивают платежеспособность клиента;
  • Как производится оценка недвижимости;
  • Какие бывают типы договоров на покупку новостройки;
  • Как происходит авансирование квартиры и заключение договора с застройщиком/продавцом;
  • Как правильно застраховать приобретаемую недвижимость;
  • Как происходит получение денег застройщиком/продавцом;
  • Как зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

Особенности ипотеки на покупку первичной недвижимости

Сегодня каждая четвертая квартира в новостройке приобретается с помощью ипотечного кредита. Это и неудивительно: для того, чтобы купить новостройку в ипотеку можно вложиться на любом этапе строительства и цена на недвижимость значительно ниже. Однако данный вид ипотеки имеет свои особенности.

Изучив эту статью, вы узнаете:

  1. что такое ипотека на покупку первичной недвижимости (ипотека на новостройку);
  2. какие преимущества она имеет в сравнении с классической ипотекой;
  3. из каких этапов состоит оформление данного вида ипотеки.

После ознакомления вы всегда сможете подобрать себе наиболее комфортные условия ипотечного кредитования, купить квартиру в новостройке ипотека и заработать при этом еще 7 000 – 10 000 руб. Также для экономии своего времени можно обратиться к специалисту за оформлением ипотеки на покупку первичной недвижимости.

Ипотека на новостройку и процесс оформления жилья в ипотеку на первичном рынке недвижимости очень схож с классической ипотекой, однако имеет некоторые особенности.

  • Отсутствие на этапе строительства свидетельства о собственности.

Пока дом не будет принят госкомиссией и/или не будет введен в эксплуатацию. После чего оформляется технический паспорт на этот объект.

  • Оформление банком залога прав требования вместо залога на объект.

Так как недвижимость на этапе строительства не является чьей-либо собственностью, следовательно, не может быть оформлена банком в залог.

  • Возможность покупки объекта на ранней стадии строительства.

Поэтому в отличие от вторичной недвижимости стоимость первичной существенно ниже.

  • Две процентные ставки: на стадии строительства и при переводе в залог банка.

В кредитном договоре они четко указываются. Из-за более высоких рисков ставка на этапе строительства выше, чем ставка после оформления залога, на 1,5-2% годовых. На втором этапе, после оформления недвижимости в собственность, она идентична ставкам по классической ипотеке.

  • Частичное или полное финансирование покупки недвижимости.

Покупка недвижимости происходит на сумму кредитных средств + собственные средства в размере не менее суммы первоначального взноса согласно требованиям банка. Оформить ипотеку на новостройку можно и без первоначального взноса, однако таких объектов и банков немного.

Приобретаемая недвижимость – это предмет залога в классической ипотеке, в ипотеке на новостройку в залог оформляется право требования на приобретаемую недвижимость.

Этапы оформления ипотеки на покупку первичной недвижимости (ипотеки на новостройку)

Процедура аккредитации застройщика и объекта

Новостройка в ипотеку – это прекрасный вариант для тех, кто может подождать, пока объект будет сдан, а также хочет сэкономить на стоимости объекта, именно поэтому ипотека на новостройку для этой категории граждан более правильный выбор, чем нецелевая ипотека на собственные нужды и покупка новостройки в ипотеку — правильное решение.

Перед запуском программы кредитования на покупку квартиры в новостройке или когда купить квартиру в новостройке — ипотека — единственный выходя приобретения недвижимости — банк производит процедуру аккредитации застройщика и объекта: проверяет всю разрешительную документацию на строительство, пакет учредительных документов на компанию-застройщика и т. п. В результате вам не нужно прибегать к услугам риелторов.

купить квартиру в новостройке
новостройка в ипотеку

Потребителю на заметку: В том случае когда вы не знаете как купить новостройку в ипотеку рекомендуем обратиться в банки, где уже есть перечень аккредитованных новостроек. В этом случае сделка пройдет быстрее, так как проводить дополнительный анализ документов на объект недвижимости нет необходимости.

Этапы оформления ипотечного кредита на новостройку

Схема ипотечной сделки на первичном рынке, несмотря на кажущуюся сложность, может быть для заемщика проще, чем схема покупки недвижимости на вторичном рынке. Оформление данного вида ипотечного кредита состоит из следующих этапов:

Этапы оформления ипотечного кредита на новостройку
Этапы оформления ипотечного кредита на новостройку
  • Этап 1. Получение предварительного положительного решения банка

Покупка новостройки в ипотеку подразумевается под собой некоторые риски и при первом обращении банк оценивает платежеспособность потенциального заемщика и определяет кредитный лимит, который сможет ему предоставить. От вас потребуются только личные документы и документы, подтверждающие его платежеспособность и занятость. Документы о приобретаемой недвижимости не понадобятся.

Решение банки принимают в среднем от нескольких дней до 2 недель.

Потребителю на заметку: С полным перечнем документов каждого банка вы можете ознакомиться отправив свою заявку специалисту по ипотеки на новостройку.

Документы для оценки платежеспособности клиента

Для оценки платежеспособности банк попросит вас предоставить пакет личных документов. Для ипотечных продуктов он выглядит так:

  1. заполненная анкета банка;
  2. копии всех страниц паспорта (в том числе паспорта супруги/а, если клиент состоит в браке);
  3. копия трудовой книжки;
  4. справка о доходах (по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ);
  5. копия документов об образовании (аттестат, диплом и т. д.);
  6. копии документов о семейном статусе (свидетельство о заключении брака/разводе, рождении детей).

В некоторых банках этот перечень гораздо короче, однако в некоторых, в зависимости от условий банка, у клиента могут запросить и дополнительные документы.

Список документов на новостройку в ипотеку
Список документов на новостройку в ипотеку

Как банки оценивают платежеспособность клиента?

Оценивая платежеспособность клиента, банк проверяет его по нескольким критериям:

платежеспособность клиента
платежеспособность клиента

После проверки данные поступят в кредитный комитет, где принимается решение и определяется сумма кредитного лимита. Для принятия решения о выдаче ипотечного кредита банки устанавливают срок от нескольких дней до 2 недель.

Если потенциальный заемщик является предпринимателем, владельцем или совладельцем бизнеса, то проверяться будет и он сам, и его бизнес, что увеличивает срок рассмотрения заявки в среднем на 1-2 недели.

Срок действия предварительного положительного решения

В зависимости от условий банка предложение будет действовать в среднем от 2 до 3 месяцев, однако в случае когда вы еще не выбрали объект недвижимости, теперь вы может это сделать и проще всего ориентироваться на уже аккредитованные в банках объекты, список которых вы увидите при подборе кредитного продукта или при оформлении покупки новостройки в ипотеку.

Банк может продлить срок действия решения в том случае, когда вы не уложитесь в указанный период. Для этого ему достаточно предоставить сокращенный пакет тех же документов.

Потребителю на заметку: Повторное решение будет приниматься банком в течение 3-7 дней. Поэтому лучше подавать документы на продление до истечения срока действия первого предложения банка.

  • Этап 2. Подбор объекта недвижимости

В случае неисполнения своих обязательств, банк будет вынужден реализовывать недвижимость для погашения долга, поэтому тщательно оценивает и объект залога. Поэтому всегда проще взять в банке список аккредитованных новостроек и выбрать недвижимость, обратившись к специалисту по ипотечному кредитованию.

аккредитация новостройки в ипотеку
аккредитация новостройки в ипотеку

Наличие проектной декларации на сайте застройщика, а также регистрация договора долевого участия в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) согласно ФЗ-№ 214 избавят вас от многих проблем.

проблемы новостройки в ипотеку
проблемы новостройки в ипотеку

Колонка эксперта: «Вы может подыскивать недвижимость самостоятельно или воспользоваться услугами третьих лиц (агентств по недвижимости, риелторов). Стоимость таких услуг в среднем составляет 1,5% и выше от стоимости недвижимости в отличие от услуг специалистов Workle, которые для вас совершенно производятся без оплаты». (эксперт Workle по финансам)

Типы договоров на покупку новостройки

Существуют следующие типы договоров, по которым может быть предложено приобретение новостройки:

  • Договор долевого участия

Договор долевого участия регулируются ФЗ-№ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно ему застройщик передает построенный объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Договор вступает в силу только после государственной регистрации, следовательно, уполномоченные органы проведут его правовую экспертизу.

Обязательные условия договора: указание на определенный объект, который подлежит передаче, сроки, цена договора, гарантийный срок. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств (несоблюдение сроков, неудовлетворяющее качество выполненных работ и т. д.), клиент имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке.

  • Предварительный договор купли-продажи

Согласно предварительному договору купли-продажи стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

  • Договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа встречается чаще, однако вероятность обмана здесь больше. Дело в том, что данный договор не предусматривает государственной регистрации, что указывает на нежелание застройщика брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.

  • Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве не регулируется законодательно. Клиент вступает в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы и паи, которые в сумме составляют стоимость будущей квартиры. После чего компания начинает строительство. При заключении такого договора клиенту необходимо внимательно изучить его вместе с юристом, проверить разрешительные документы и лицензии компании.

  • Договор об инвестиционной деятельности

Суть договора об инвестиционной деятельности (ФЗ-№ 39) в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Такой договор также не предусматривает государственной регистрации.

  • Вексельный договор

По вексельному договору покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. В результате дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок компании деньги в долг. Потом векселя должны быть засчитаны в стоимость квартиры.

  • Договор уступки прав

Согласно договору уступки все права и обязательства переходят от застройщика/продавца другому участнику договора (покупателю/заемщику).

Потребителю на заметку: При выдаче ипотеки на покупку новостройки банки отдают предпочтение договору долевого участия или предварительному договору купли-продажи, хотя рассматривают и договор соинвестирования, и договор уступки прав.

  • Этап 3. Авансирование квартиры и заключение договора с застройщиком

Когда банк одобрит заемщику кредит и покупка квартиры в новостройке по ипотеке из стадии желания переходит в стадию реализации, необходимо подписать необходимые документы в компании-застройщике или у продавца данной недвижимости. Как правило, это договор аванса, который подтверждает серьезность намерений потенциального покупателя, а также выражает намерения сторон в отношении купли-продажи:

Авансирование квартиры и заключение договора с застройщиком
Авансирование квартиры и заключение договора с застройщиком
  • Этап 4. Оценка и страхование объекта недвижимости

Далее необходимо оценить и застраховать первичную недвижимость.

  • У застройщика/продавца запрашивается пакет документов по недвижимости, требуемых аккредитованными в банке оценочной и страховой компаниями.
    При выборе недвижимости в аккредитованных новостройках клиенту не придется запрашивать все документы у застройщика, так как это уже сделал банк.
  • Независимая оценочная компания оценивает выбранную недвижимость.
    Оценка осуществляется за счет клиента и только в аккредитованных в банке оценочных компаниях.
  • В страховой компании для клиента оформляется страховой тариф.
    Все виды страхования осуществляются за счет клиента и только в аккредитованных банком страховых компаниях.

Потребителю на заметку: С полным перечнем документов вы можете ознакомиться оставив заявку специалисту специалисту по ипотечному кредитованию.

Отчет об оценке

Оценочная компания подготовит клиенту 2 отчета об оценке. Обычно отчеты направляются напрямую в банк.

Отчет об оценке
Отчет об оценке

Срок подготовки отчета об оценке после предоставления полного пакета документов на недвижимость и отснятого материала (фотографий) занимает в среднем от 3 до 7 дней. Стоимость услуг независимых оценочных компаний составляет в среднем от 3500 до 20 000 руб. в зависимости от типа недвижимости.

Получение страхового тарифа

После оценки объекта недвижимости клиенту необходимо получить от страховой компании страховой тариф и застраховать следующие риски:

Получение страхового тарифа
Получение страхового тарифа
  • Страхование имущества

Страхование приобретаемой недвижимости покрывает следующие риски: повреждение и конструктивная гибель недвижимости (полное или частичное разрушение недвижимости, исключающее возможность дальнейшего проживания).

Оплата: Производится на сумму кредита, и оплачивать страховку клиент будет каждый год по тарифу страховой компании (на дату очередного платежа).

  • Страхование жизни и здоровья

Все кредитные обязательства после смерти заемщика переходят по наследству его родителям или супругу/е. Потеря трудоспособности клиента также не будет для банка причиной «забыть» о выданных в долг средствах. Чтобы избежать «долговой ямы», заемщик может застраховать свою жизнь и трудоспособность на сумму кредита.

Оплата: Производится каждый год согласно тарифу страховой компании (на дату очередного платежа).

  • Титульное страхование

Как правило, банки требуют застраховать этот вид риска на первые 3 года выплаты кредита. Это срок исковой давности, в течение которого осуществляется защита права лица на проданную недвижимость, если таковое право было нарушено.

Оплата: Производится каждый год согласно тарифу страховой компании (на дату очередного платежа).

Колонка эксперта: «Законодательство РФ обязывает заемщика при оформлении ипотеки застраховать только имущество, поэтому он вправе отказаться от титульного страхования и страхования жизни, но тогда банк может увеличить процентную ставку или отказать в выдаче кредита». (эксперт Workle по финансам)

  • Этап 5. Получение окончательного решения банка

Итак, для принятия банком окончательного решения о предоставлении ипотечного кредита на покупку первичной недвижимости вам нужны документы о компании-застройщике (если стройплощадка не аккредитована в банке), документы страхования и отчет об оценке.

Именно на этом этапе банк скорректирует условия кредитования – сумму и срок. Окончательная сумма определяется стоимостью приобретаемой недвижимости и не может быть больше той, которую банк одобрил изначально, проведя оценку платежеспособности.

Окончательное решение о выдаче кредита на покупку подобранного объекта недвижимости банк принимает в среднем от 2 дней до 1 недели.

  • Этап 6. Заключение сделки и ее регистрация

После того как будут завершены все процедуры по оформлению договора залога прав требования, документы отправляются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Документы отвозит либо сотрудник банка, сам клиент или его риелтор (в зависимости от условий банка) и покупка квартиры в новостройке по ипотеке становится реализованным желанием.

Регистрация сделки осуществляется в срок от 1 недели до 1 месяца. По истечении этого срока заемщик или его представитель, а также продавец или его риелтор забирают документы из Росреестра.

  • Этап 7. Получение денег застройщиком/продавцом

После успешной регистрации сделки вступают в силу условия договора купли-продажи. Как правило, оплата недвижимости происходит безналичным путем с помощью аккредитива.

При сделке с использованием аккредитива:

  • Кредитные средства перечисляются на счет застройщика (продавца), где они блокируются.
  • В договоре оговариваются условия разблокировки этих денежных средств (предоставление зарегистрированных документов из Росреестра).
  • Когда застройщик (продавец) предоставит необходимые документы, банк разблокирует денежные средства.

Это финальный этап оформления ипотеки на новостройку, когда заемщик получает все документы по сделке: договор залога прав требования, договор долевого участия (или иной договор с застройщиком/продавцом), кредитный договор.

этап оформления ипотеки на новостройку
этап оформления ипотеки на новостройку
Интересная статья? Поделитесь ею пожалуйста с другими:
Оставьте свой комментарий:

на Блоге
в Вконтакте
в Фейсбук